공공 주도로 대도시권 주택의 획기적인 공급 확대 정책을 추진 중, 도시정비사업을 직접 시행해 인센티브 제공과 개발이익 공유새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.▲ saenal○ (사회자) 변창흠 장관이 취임 후 지난 2월 4일 문재인 정부의 25번째 부동산 대책이 발표되었습니다. 현재 진행 중인 서울시장 보궐선거에서도 부동산 정책이 가장 중요한 쟁점 사항이고, 내년의 대선에서도 부동산 정책이 중요한 변수가 될 것으로 예상됩니다. 그래서, 오늘 <새날>에서는 2.4부동산 정책에 대해 알아보겠습니다. 우선 지난번에 발표된 2.4부동산 정책에 대해 간단하게 소개해 주십시오.- 지난번에 발표된 정책의 정식 명칭은 「공공주도 3080 플러스, 대도시권 주택공급 획기적 확대방안」입니다.- 문재인 정부 출범 이후 지금까지 주로 부동산 투기를 억제하고, 부동산 가격 상승을 막기 위한 금융정책이나 투기억제 정책을 주로 발표했고, 김현미 장관 주도로 획기적인 주거용지 공급정책까지 발표했으나 부동산 가격이 가라앉지 않아, 획기적인 공급정책을 발표한 것입니다. ○ (사회자) 이번에 발표된 정책이 노태우 대통령이 발표한 <주택 200만호 공급 정책> 이후 가장 획기적인 정책이라고 합니다. 수도권 인구 억제 정책을 일관되게 추진해 온 민주정부에서 왜 그런 특단의 방안이 추진된 것인가요?- 부동산시장의 안정은 단순히 자산시장 안정 측면에서만 중요한 것이 아니라, 우리 경제와 사회 전반의 주거복지, 소득 형평, 근로의욕, 사회안정 등을 위해서도 반드시 이루어나가야 할 최우선 과제입니다.- 그동안 문재인 정부에서는 세제·대출 측면의 투기 억제책과 병행하여 3기 신도시 조성, 수도권 신규택지 발굴, 전세 대책 등 주택공급 기반 확충을 통한 주택시장의 안정을 위해 진력해 왔습니다.- 이러한 정책적인 노력에도 불구하고 시장 수급 불안, 시중 유동성 증가, 인구 구조의 변화 등 다양한 도전요인들로 인해 부동산시장 안정세가 확실하게 정착되지 못하고 지속적으로 가격이 상승하여 국민들을 불안하게 했습니다.- 따라서 주택공급에 대한 우려 심리를 완전 불식하고, 주택시장 안정을 확실하게 도모하기 위하여 시장의 예상을 뛰어넘는 “특단의 공급방안”을 추진하는 것이 필요하다고 판단하여 2.4 부동산 대책을 발표하게 된 것입니다. ○ (사회자) 여러 가지 대책들에도 불구하고 부동산 가격이 계속 상승하는 것은 어떤 이유 때문인가요?- 일단 초금리 현상 때문입니다. 금리가 너무 낮아서, 부동산 담보 대출을 받아 다시 부동산 투기를 하는 방식의 악순환이 계속되고 있습니다. 전세 자금을 대출받아 다른 부동산을 매입하는 <갭투자>도 은행 금리가 낮으니 전세 보증금으로 이자를 받느 것보다 다른 주택을 하나 더 구입하는 것이 유리하기 때문입니다.- 또한 신규 가구 수가 급증하기 때문입니다. 인구는 더 이상 늘어나지 않고 있지만, <가구 분화>가 급속하게 진행되어 주택 수요가 늘어난 것입니다. 수도권의 가구 수 증가는 2019년(25.4%), 2020년(26.1%), 2021년(26.7%), 2022년(27.4%)로 계속 증가하는데 비해 주택 공급이 따라가지 못하고 있기 때문입니다.- 예를 들면 지방에서 올라와서 수도권에 거주하게 되는 경우 외에도, 자녀가 분가하는 경우, 이혼이나 별거 등으로 가족이 나누어지는 경우, 또 독거 노인 등 혼자 거주하는 경우 등 가구 분화가 가속화되고 있습니다.- 2019년 주거실태 조사에 따르면 서울의 아파트 거주 비중이 42.2%인데 비해, 준공 5년 이내의 아파트의 비중은 9.6%에 불과하여 실제로 주택공급이 수요증가를 따라가지 못하고 있었습니다. 또한 서울시의 신규 아파트 매수자 중 30대의 비중이 45%로 주택 수요증가와 도심에 공급 부족 우려 때문에 젊은층의 <영끌>이 가속화되고 있기 때문에 특단의 대책이 요구된 것입니다. ○ (사회자) 2.4부동산 정책은 어떤 내용으로 구성되어 있나요?- 이번 주택공급 확대 방안의 핵심 내용은 도심의 역세권을 중심으로 <공급물량 83만호>를 확보한다는 것입니다. 이 수치는 연간 전국 주택공급량의 약 2배에 이르며, 서울시에 공급될 32만호도 서울시 주택재고의 10%에 달하는 ‘공급쇼크’ 수준이라 할 수 있습니다.- 공공주도 패스트 트랙(Fast-track) 제도 마련, 추가적인 신규택지 확보를 통해 수도권 및 5대 광역시를 중심으로 2025년까지 총 83만호의 주택을 공급하는 것입니다.- 새로운 공급제도를 위해 신속히 법령을 정비하고, LH·SH 등 공공 주택공급 기관을 전폭 지원하여 이주까지 필요한 시간을 기존 공급방식에 비해 절반 수준(예: 재건축 10년 이상 → 5년 이내)으로 획기적으로 단축하는 방안이 포함되어 있습니다. ○ (사회자) 지금까지와는 어떻게 다르게 하겠다는 것인가요?▲ saenal- 그런데 정비사업을 추진하기 위해서는 도시정비법에 따라 ➊지자체가 정비계획을 수립하고, ➋토지주들이 조합을 구성하여 ➌조합원들의 의견을 조율하면서 사업 추진하도록 절차가 되어 있어 기본계획 수립에서부터 시작하여 실제 착공까지 가기에는 절차가 복잡하고, 조합방식 적용으로 이해관계 조정에 장시간 소요되어 진행이 잘 안되거나 중도에 좌절되는 문제들이 있었습니다.- 그동안 도심 내 대규모 공급은 주로 정비사업을 통해 추진하였습니다. 실제로 재개발과 재건축이 최근 3년간 서울APT 공급의 68%를 차지해왔습니다. 이러한 도시정비 사업을 공공이 직접 시행하여 절차를 단축하고, 획기적인 인센티브를 주는 대신에 개발 이익은 공유되도록 하겠다는 것입니다. 도시 정비를 민간에만 맏겨두지 않고, 정부가 직접 개입하고 참여하여 <패스트 트랙>으로 추진하겠다는 것입니다. ○ (사회자) <도시 정비>를 통한 개발은 그래도 개발 수익이 가능한 곳이 대상인데, 도시 정비 사업의 대상이 되지 못했던 역세권이나 준공업지역, 또 저층 주거지는 어떻게 하는 것인가요?- 이들 지역을 <非정비구역>이라고 하는데, 일정 규모 이상의 공동개발을 위해 토지주들의 의견을 조율해야 하나, 의견조정이 쉽지 않고 부지확보 애로가 있어서 도심지의 슬럽가나 빈민가로 남아 있었습니다.- 우선 역세권의 경우, 대형과 소형 건물이 혼재되어 있고, 도로에 접한 건물과 이면에 있는 건물 등 소유주들 간 이해가 상충되고, 세입자들의 내몰림 우려가 있었습니다. 공장이 떠나버리거나 가동이 중단되어 버린 준공업지역의 경우에도 대형공장과 소형 공장주 간의 이견이 있고, 사업이 잘되는 공장과 쇠퇴한 공장, 그리고 인근 지역의 주거시설 소유주간 갈등도 존재해왔습니다.- 특히 용적율이나 주민과 건물주 간의 합의가 되지 않고 저층주거지로남아 있는 곳들은 소유자들 간의 개발비용 부담능력 차이, 월세수입 의존 고령자 등으로 공동개발이 어려워 노후화가 심화되는 상황이었습니다.- 이러한 문제점을 세밀하게 분석하여 공공재개발 및 절차 간소화 등을 통해 역세권은 주거 상업 고밀 지구로 개발하고, 준공업지역의 경우는 주거산업 융합지구로 개발하며, 저층의 노후 주거 지역의 경우는 주택공급 활성화 지구로 개발한다는 것입니다.- 계속 - 

정당 지지층에 따라 정부의 부동산 정책 선호도가 엇갈려, 언론은 객관적 보도보다는 무조건 비판논조로 일관된 주장 되풀이새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.▲ saenal○ (사회자) 그럼 개발 사업의 절차는 어떻게 바뀌나요?- 제안을 받은 공기업이 사업의 적정선을 검토하여 국토부나 지자체에 복합사업 지구 지정을 요청하고, 사전검토 위원회에 상정하여 지정을 하도록 하고, 우선 개발의 대상이 되는 지역의 토지주(해당 지역 토지주의 10% 동의로 신청 가능)나, 민간기업, 또 지방자치단체가 LH나 SH 등에 사업을 제안하면 예정지구 지정 후 1년 이내에 토지주의 2/3(면적의 1/2) 이상의 동의가 있으면 사업을 확정하게 됩니다.- <도심 공공주택 복합사업>지구로 지정되면 LH나 SH 등의공기업이 단독으로 또는 민간 제안 사업자와 같이 공동시행자가 되어 부지 확보를 실시하게 됩니다. 부지가 확보된 이후에는 지자체가 통합심의 후 신속 인허가를 통해 조기 착공을 하도록 지원하는 방식입니다.- 이렇게 공공재개발이 될 경우, 개발 이익의 적정 배분과 독점이 없도록 공유할 수 있고, 개발비용 부담 능력이 없는 실거주자에게는 공공자가주택공급, 다가구·다세대 전세금 반환 부담이 큰 집주인에게 대출지원 등을 통해 현 거주자가 소외되지 않도록 지원할 수 있습니다.- 특히 개발사업으로 고령 다가구 임대인, 실경영 상가주·공장주 등이 생계 수단을 상실하는 부작용이 없도록 별도의 생계대책 지원도 가능해집니다. ○ (사회자) 공공재개발이 되면서 개발 이익을 공유한다는 것은 세부적으로 방침이 발표되었나요?- 그렇습니다.▲ saenal1- LH나 SH 등의 공기업은 이사업을 통해 개발 이익을 남기지 못하도록 하여 공익적인 개발이 되도록 하는 방식입니다. 예를 들어 약 1,000억 원의 개발 이익이 남는 사업이라면, 투지 소유자는 300억원의 이익을 가지고, 지역의 주민 편의 시설인 생활 SOC확충에 200억원을 사용하고, 부담능력이 없는 특수 소유자나 세입자 및 영세상인, 드리고 공공자가 임대 주택 등에 500억원이 투자되는 구조입니다. ○ (사회자) 정부의 정책 발표에 대해 시장의 반응은 어떤가요?- 그 동안 여러번의 정책을 발표했으나 효과가 적었기 때문에 일단 여론조사 등을 통해 나타난 시장의 반응은 아직은 반반입니다.- 8일 여론조사 전문기관 리얼미터가 YTN '더뉴스' 의뢰로 2·4 부동산대책의 부동산 가격 안정화 효과에 대한 전망을 물은 결과 '도움되지 않을 것'이라는 응답이 53.1%(전혀 도움되지 않을 것 27.3%, 별로 도움되지 않을 것 25.8%)로 나타났습니다.- '도움될 것'이라는 응답은 41.7%(매우 도움될 것 20.8%, 어느 정도 도움될 것 20.9%)였습니다. '잘 모르겠다'라고 응답을 유보하는 분은 5.2%였습니다.- 지지하는 정당에 따라선 국민의힘 지지층 내 79.3%는 '도움되지 않을 것'이라고 응답한 반면, 민주당 지지층 내 72.6%는 '도움될 것'이라고 응답했다. 무당층에서는 '도움될 것' 33.8% vs '도움되지 않을 것' 47.0% 분포를 보였으며, 동시에 '잘 모르겠다'는 유보적 응답이 19.2%로 평균 대비 높은 비율을 보였습니다.- 이명박 정부 시절 공급 증가로 인해 집값이 크게 오른 ‘뉴타운 건설 바람’을 우려하는 시각도 있고, 정의당은 공공임대 주택 공급 정책이 빠졌다고 국회에서 항의하는 퍼포먼스를 하기도 했습니다. ○ (사회자) 언론의 반응은 어떤가요?- 일단 대부분의 언론들이 현정부의 잘못을 지적하거나, 문제가 있다는 취지로 바라보기 때문에 객관적인 보도를 찾기 어려운 상황인 것은 부동산 정책에서도 마찬가지입니다.- 백신을 확보하지 못했다고 비판하고, 확보하면 느리게 확보했거나 인구 대비로 모자란다고 비판하고, 확보된 백신의 수량이 발표되면 잘못된 백신을 확보했다고 비판하고, 접종을 시작하려면 부작용 우려가 있다고 비판하는 등의 방식이 부동산 정책에도 그대로 적용됩니다.- 일단 보수 언론들은 어떤 부동산 정책이 나오더라도 내용에 상관없이 부동산 투기가 가능하도록 투기 억제정책을 철회할 것을 요구합니다.- 지금까지의 부동산 정책에서 공급정책이 없었다고 비판하더니, 31년 만에 처음 있는 획기적인 공급정책이 발표되니 이번에도 부동산 거래세를 완화해야 한다거나, 우리나라의 부동산 관련 세율이 세계 3위로 높다는 등의 비판을 쏟아내고 있습니다.- 이번에도 “부동산 거래세제의 조정 없는 주택공급대책에는 한계가 분명하다. 아무리 획기적이라도 반쪽 대책이라고 평가되는 이유다. 특히 고려돼야 할 것이 한시적인 양도소득세의 완화를 통해 다주택자들이 집을 팔 수 있도록 퇴로를 열어주는 것이다.”라고 일관되게 자신의 주장을 되풀이하고 있습니다. - 계속 -

이미 확보한 20개 이상의 공공택지에 26만3000호 공급할 계획, 개발 대상 토지주들이 선택권을 보유하기 때문에 사유재산 침해라는 주장은 맞지 않아새날 '정권연장을 위한 씽크탱크' 195회는 2021년 2월 16일 방송됐다. 복지국가소사이어티 이상구 공동대표가 패널로 참여했으며 '2.4 부동산 대책과 주거복지정책'에 대한 토론이 진행됐다. 방송 내용을 간략하게 요약해 소개한다.▲ saenal▲ 새날 유튜브 방송 화면○ (사회자) 한편에서는 정비대상이나 재개발 대상이 되는 지역 발표를 하지 않는다고 공격하던데, 맞는 지적인가요?- 그것은 이번에 발표된 정책의 내용을 잘 못 이해하고 있어서 하는 질문입니다. 정부가 특정지역을 지정하여 개발하는 것이 아니라, 지역의 토지주나 사업자들, 그리고 주민들이 신청하면 개발 대상지로 검토하는 방식인데, 그것을 모르고 하는 지적입니다.- "도심 내 공공 직접 시행 사업이나 도심 내 공공주택 복합 사업의 경우에는 토지 등의 소유자 또는 조합이 신청하면 동의를 받아서 지구 지정하는 방식으로 진행된다. 신청한 부지에 대해서 적용하다 보니까 어느 부지라고 말하기 어렵다"는 것이 변창흠 장관의 답입니다.- 동시에 "공공택지로 개발해서 공급하는 26만3000호는 이미 부지가 스무 군데 정도 확보됐다. 마지막으로 필지를 정확히 정해야 하고 지자체와의 협의 때문에 약간 늦어지고 있는데, 올해 상반기 중에 두세 차례 나눠서 협의가 완료되는 대로 발표할 예정"이라고 답했습니다. ○ (사회자) 개발에 따른 현금청산을 하는 것에 대해서도 반발하던데, 근거가 있는 것인가요?- 지금까지는 개발 계획이 발표되면 현 거주자들이나 토지주들에게는 분양권(딱지)를 주고 이것들의 거래를 통해 개발 이익을 가지는 것을 원천차단하도록 한 것에 대해 비판하는 것입니다.- 이번에 발표된 계획에서는 개발 제안 이후에 산 것에 대해서는 아예 우선 분양권, 아파트 입주권을 안 주도록해서부동산 투기를 차단해 버린 것입니다. 필요하면 <현금 청산>이라고 하여, 개발되는 곳에 대해 해당되는 금액 만큼으로 살 수 있는 권리를 주거나, 현금으로 보상을 하겠다는 것입니다. ○ (사회자) 공공개발하는 것이 사유재산에 대한 침해라는 주장도 있는데, 그런 지적은 타당한가요?- 개발대상이 되는 곳이 사유지이기 때문에, 개발 이익을 공유하도록 하는 것이 <사유재산 침해>라고 지적하는 것입니다.- 그런데 개발대상 지역의 토지주들에게는 선택권이 있기 때문에 사유재산 침해는 아닙니다. 예를 들어 공공재개발 외에도 기존의 재건축에 따라서 개발할 수도 있는데, 그렇게 할 경우 <초과이익 환수제>에 따라 부담을 하도록 하는데, 이번의 공공재개발의 경우는 <초과이익 환수제>로부터 제외되고, 용적률도 올려줍니다.- 어느 방식으로 갈 것인지는 토지주나, 아파트 주민들이 의사결정을 하시면 되는 겁니다. 한쪽으로 강요하고 이런 건 없다는 측면에서 보면 사유재산 침해 부분들은 논란이 생길 순 있겠지만 법률적으로 확실하다고 보기에는 어려울 것 같습니다. ○ (사회자) 그런데 지구정비사업이 아무리 빨리 진행된다고 해도 최소 3~5년은 걸리지 않을까요? 그동안의 대책은 있나요?- 실제로 국민들이 체감하실 수 있는 분양 및 입주까지는 다소간 시간이 걸릴 수 있어 일시적인 시장불안 요인이 발생할 소지도 있지만, 시장불안의 조짐이 있는 지역에 대해서는 토지거래허가구역으로 지정하는 등 선제적으로 투기적 거래를 방지할 계획이며, 추가적인 조치가 필요한 경우에는 준비된 고강도 시장안정대책을 추가하여 즉각 발표할 것이라고 합니다.- 또한 비주택 리모델링과 신축매입약정 확대 등의 단기 공급확대 방안으로 5년간 10만호 이상을 신규 공급합니다.▲ saenal1- '비주택→ 준주택' 리모델링 활성화를 위해 건물전체 소유를 전제*로 기금융자․세제혜택 부여중입니다. 우선 비주택 리모델링 활성화를 추진합니다. 도심의 오피스‧숙박시설‧고시원 등을 매입·리모델링하여 침실 등 개인공간이 확보된 청년주택으로 공급 추진중입니다.- 준주택으로 리모델링 시에는 건물 전체가 아닌 층별 리모델링도 허용하고, 기존 기금융자 조건도 개선합니다. 또한 미완공 건물 및 노후 건물도 사업대상에 포함하여 민간이 공사 중인 숙박시설 등을 용도변경하는 것도 지원, 노후화된 비주택은 철거 후 신축하는 방법으로 사업 추진합니다.- 두 번째 방안은 신축 매입약정 확대 제도개선으로, LH 등과 매입약정을 체결한 민간사업자의 부담완화를 위해 사업비의 60%까지 보증하는 ‘도심주택 특약보증’ 신설(HUG)하고, 중형 평형주택(60∼85m2)에 대해 매입약정을 체결하는 경우, 보증한도를 사업비의 80%까지 상향해주는 등의 단기 공급 정책도 시행합니다. ○ (사회자) 이번 대책이 서울시장 보궐선거나 내년 대선에도 영향을 줄까요?- 일단 선거를 앞둔 단순 대책은 아닙니다. 오랫동안 준비해 왔고, 지역별로 대상별로 선거에 유불리가 중첩되어 있습니다. 다만 불필요한 투지수요을 억제하고, 국민들의 주거 복지를 실현하기 위한제도하고 보시면 될 것입니다.- 그리고 무엇보다도 야권에서는 별도의 부동산 문제 해결 대책이 없다는 것이 오히려 선거에 중요한 변수가 될 것 같습니다. 선거 때문에 아무것도 하지 말라고 하는 것이 아니라, 선거를 계기로 누가 누가 잘하는지를 경쟁하는 것이 민주주의의 원칙을 지키는 것이 될 것입니다.- 끝 -

 대한주택보증(이하 주택보증)은 1993년 4월 주택사업공제조합으로 설립됐으며 1999년 6월 대한주택보증㈜로 개칭했다. 주요 업무로는 주택분양보증, 주택사업금융(PF)보증, 임대보증금보증 등 주택관련 보증, 주택사업자의 부도나 파산 시 주택사업자를 대신해 공사를 완료해 분양 대금 반환의 보증책임 이행, 전문적인 부동산 정보 및 금융서비스 등이 있다.주택보증의 윤리경영 현황을 진단하기 위해 홈페이지, 언론보도, 그린경제 DB, 국가정보전략연구소 DB, 국정감사, 감사원 자료 등을 참조했다. 주택보증의 윤리경영 현황을 진단하기 위해 국가정보전략연구소가 개발한 ‘8-Flag Model’을 적용해 보자. ◇ 윤리경영의 의지는 밝히지만 정작 실천노력은 없어◆ Leadership(리더십, 오너/임직원의 의지)주택보증의 미션(mission)은‘국민주거복지 향상과 주택산업 발전에 기여한다’이다. 각종 보증 등을 통해 주택분양계약자/입주자의 재산권을 보호하고 주택건설을 촉진하며 서민 주거안정을 위한 정부 주택정책의 충실한 수행을 통해 국민의 주거복지 향상에 기여하며, 주택사업자의 원활한 사업지원을 통해 주택산업의 발전과 국민경제의 균형 있는 발전에 기여한다.비전(vision)은‘집에 대한 꿈을 지키는 최고의 금융파트너’이다. 안정적인 내 집 마련, 재산권 보호, 원활한 금융조달, 주택사업의 성공 등 주택분양계약자, 입주자, 주택사업자, 정부, 금융기관 등 집과 관련된 모든 이해관계자가 원하는 목표를 달성할 수 있도록 다양한 서비스를 제공한다. 주택관련 보증업무뿐만 아니라 금융 및 다양한 정부정책지원사업을 수행함으로써 고객 등 이해관계자와 함께 성장하는 동반자가 되는 것이다.주택보증은 미션과 비전을 달성하기 위해 3대 전략과 10대 전략과제를 세웠다. 3대 전략은 미래성장동력확보, 사업경쟁력 강화, 선진 경영체계 구축이다. 10대 전략과제는 사업다각화, 공적 기능 확대, 신 사업진출 역량 강화, 고객만족 제고, 전략적 마케팅 추진, 리스크 관리 강화, 재무관리 효율화, 경영자원관리 합리화, 사회적 책임 강화, 신 조직문화 정착 등이다. 주택보증은 윤리경영의 의의를‘조직을 둘러싼 이해관계자들과의 관계에서 신뢰를 구축하는 과정이며, 조직에 부여된 소임을 보다 넓게 사회적 책임의 관점에서 파악하려는 노력이다’라고 명시하고 있다. 윤리경영 추진목표는 임직원 청렴도 제고 및 건전경영 도모로 윤리의식 생활화, 기업 이미지 제고 및 신뢰받는 공기업으로서의 위상 정립을 위한 윤리실천, 회사의 안정성장 기틀 마련 및 주택 금융을 선도하는 초일류기업으로의 도약을 위한 윤리경영의 정착화다.관료출신의 낙하산 인사가 민간전문가로 바뀌기는 했지만 이사진들은 여전히 업무와 연관성이 낮은 인사들이 주류를 이루고 있다. 주택보증이 주택업체의 신용도, 사업추진능력에 대한 정확한 판단을 근거로 보증업무를 추진해야 하지만 부실보증을 남발하고, 부실보증으로 인한 손실을 회복하는 노력을 게을리함으로써 재정건전성은 악화되고 있다.임직원들은 경영부실에도 불구하고 성과급을 챙기고, 본연의 업무를 충실하기보다는 조직을 확장하는데 골몰하고, 수당을 신설해 지급하는 등 도덕적 해이가 심각한 수준이다. 최근 자료를 보면 외형적으로 주택보증의 뇌물, 비리 등 부정행위가 감소하고 있는 것으로 보이지만, 부당지시, 특혜대출, 성과급 부당지급 등 조직전반에 걸친 도덕적 해이가 만연해 있다. ◇ 윤리헌장은 잘 정비되어 있고, 다양한 제도도 구비해◆ Code(윤리헌장)주택보증의 윤리헌장은 건전한 기업윤리관을 확립해 고객으로부터 사랑과 신뢰를 받는 공기업의 위상을 정립하고, 주택금융을 선도하는 초일류기업으로 도약하기 위해 한마음 한 뜻으로 행동하고 실천하는 것을 다짐하는 것으로 시작한다. 윤리헌장은 고객중심의 사고, 회사의 신용과 명예를 실추시키거나 품위를 손상시키는 행위 금지, 금융인으로 최상의 윤리적 자세를 경지하고 자기계발을 통해 자질과 능력의 배양, 하나된 마음을 회사의 발전이 나의 발전이라는 기업문화 확립, 사회적 책임 이행 등의 내용을 포함하고 있다.윤리강령은 회사의 경영활동, 고객에 대한 윤리, 주주에 대한 윤리, 경쟁사 및 거래업체 에 대한 윤리, 임직원에 대한 윤리, 국가와 사회에 대한 윤리 등으로 구성돼 있다. 기업의 주인은 주주라는 인식 하에 합리적인 의사 결정과 투명한 경영활동을 통하여 주주에게 장기적이고 안정적인 이익을 제공하기 위해 노력한다는 다짐하고 있다.임직원 행동강령은 2003년 제정된 이후 6회에 걸쳐 개정됐다. 행동강령은 공정한 직무수행, 부당이득의 수수금지, 정보 및 재무관리의 투명성, 건전한 직장풍토의 조성 등의 내용을 포함하고 있다. 이 외에도 10개 항으로 된 윤리행동규범, 윤리강령 실천지침, 환경보전행동규범 등이 있다. ◆ Compliance(제도운영)윤리경영 시스템의 제도적 인프라 구축을 위해 미국 윤리경영의 모범 관행인 연방조직범죄 판결 지침(Federal Sentencing Guideline for Organizations)을 준용했다. 윤리경영시스템은 윤리강령, 윤리담당임원/위원회, 직원감독체계, 윤리교육, 준법감사, 위반자 처벌체계, 신고제도, 제도개선, 윤리지수 등으로 구성돼 있다. 임직원에게 과도한 재량권을 부여하는 것을 금지한다. 윤리강령 준수를 위한 위반행위의 감시/감사제도를 확립해 정기적으로 모니터링도 실시한다. 신고제도는 누구나 보복의 두려움 없이 위반행위를 신고할 수 있도록 한다.주택보증이 채택한 유비쿼터스 윤리경영이란 구성원들이 언제 어디에서나 기업윤리를 스스로 실천하는 최고수준의 윤리경영을 지향하는 추진체계다. 유비쿼터스 윤리경영 추진전략의 특징은 기존 윤리경영의 주체(중심)가 시스템(윤리경영 제도 중시)이었다면 사람(윤리적 인간 중시)으로 그 주체가 발전된 것으로 이미 시스템은 완비된 상태에서 윤리경영의 본질로 회귀하는 것이다. 추진방식 또한 Top-down에서 Bottom-up, 자율중심이 되며, 전담조직과 경영진의 역할은 지시자/감독자에서 협조자/지원자가 된다.윤리경영 추진조직은 윤리경영위원회, 윤리경영 담당임원, 기획본부, 부서 클린메이커 등이 있다. 윤리경영위원회는 윤리경영 협의기구로 클린메이커 전원으로 구성된다. 실천 참여적 프로그램으로 업무특성에 맞는 자율실천지침, 자율점검표, Clean 계약이행 자율 점검평가제도, 투명한 계약문화 조성을 위한 청렴서약제, 윤리경영 자기점검 프로그램, 금품/선물 등의 자율신고제도, 신입사원 Fresh Monitor(生生 모니터)제도 등이 있다. ◇ 형식적인 교육보다 내실을 추구해야 한다◆ Education(윤리교육 프로그램)매년 전직원의 사이버 윤리교육, 기업윤리특강, 부서별 윤리교육, 의식변화교육을 거친 후 참여형 윤리경영 교육인 워크숍 및 Action Learning, 윤리경영의 활동주체인 클린메이커 의무 교육, 신입사원 필수교육 등으로 강화시켜 임직원의 윤리경영에 대한 공감대 형성과 마인드 변화를 궁극적으로 실현하려는 교육계획들이 있다. 특히 의식변화교육이 눈에 띈다. 2007년 시트콤 형식의‘거침없는 윤리경영’이라는 사이버 윤리 드라마 10편을 제작해 교육을 실시했다.주택보증은 다양한 교육프로그램을 운영하면서 임직원의 윤리경영 의식을 제고시키기 위해 노력하고 있다. 하지만 직원들의 윤리의식이 교육만으로 해결되지 않을 것으로 보인다. 일반적인 통념으로 공기업을 주인 없는 기업이기 때문에 경영이 엉망이고, 직원들이 주인처럼 행동한다는 말을 듣는다.주택보증도 다양한 유형의 부정행위가 발생하고 있는데 직원들이 윤리경영에 대한 정확한 의미를 이해하지 못하기 때문에 발생하는 것이 많다. 윤리경영 교육도 이제 형식적인 시간 때우기 식이 아니라 교육 콘텐츠에 대한 고민이 필요한 시점이다. ◆ Communication(의사결정과정)주택보증은 2010년 내부의사결정의 합리성을 유지하기 위해 리스크관리시스템인 K-ERM(Korea Housing Guarantee Risk Management system)을 구축했다. K-ERM은 전략적 의사결정시스템으로 주택건설업체 부도로 인한 주택보증의 손실규모와 기간별 현금흐름을 예측하고 사고율 예측모형 등 각종 리스크 지표를 고려해 공사의 위기수준을 진단/측정해 위기단계별 계획 풀(Pool)로 대응할 수 있도록 한다.2009년 구축된 고객 상시모니터링 시스템과 K-ERM을 연계해 주택건설업체에 대한 신용정보, 전국 사업장 정보데이터베이스를 이용해 전사적인 사고 및 손실 규모의 사전적 위험관리능력을 향상시키고 있다.민간 건설회사 출신인 현 사장은 관료 출신보다는 더욱 개방적인 의사결정을 하는 것으로 알려져 있다. 보증업무의 주요 고객인 중소 주택건설업체들의 자금 지원 및 고충 경청, 노조와의 상생을 위한 공동선언문을 이끌어 내고 있다. 직원들은 민간출신 사장이 자기 자리만 지키고 떠나는 관료출신과는 달리 조직을 확장해 자리를 만들어 주길 원하고 있다. 결국 노사합의라는 것도 이해관계가 맞기 때문에 쉽게 이뤄진 것이다.2012년 10월에는 비상임이사 7인의 대부분이 업무연관성이 낮은 인사가 임명되면서 논란이 초래되기도 했다. 주택업체들이 출자를 하고, 주요 고객도 주택업체임에도 불구하고 주택업무 전문가가 아닌 이사가 선임되는 것은 경영진에 대한 견제와 감시역할을 제대로 수행할 수 없고, 의사소통에 애로가 있었을 수 있다는 우려가 제기된다. 외부와의 의사소통은 차치하고 내부의사소통도 어렵게 되지 않았나 생각된다. 낙하산 인사의 폐해는 경영부실로 이어지고, 공기업의 재정파단은 국민의 세금으로 메워줘야 한다. ◇ 이해관계자 배려도 미약하고 재정건전성도 위태로워◆ Stakeholders(이해관계자의 배려)주택보증은 IMF로 부실화된 후 공적자금이 대거 투입되면서 국토부가 최대주주가 됐다. 건설업체도 출자를 했지만 보증업무의 고객으로 최대 이해관계자다. 건설업체가 주택보증에 높은 보증요금을 내게 되면 주택을 분양 받는 일반 소비자도 피해를 입게 된다.2012년 국정감사에서 분양주택보증 소송증가, 높은 보증요율에 대해 지적 받았다. 소송이 늘어나는 이유는 주택보증의 무리한 사업 추진, 비합리적 규정 적용 때문이다. 소송으로 주택을 구입하려던 서민들은 고통 받고 주택보증의 신뢰도는 하락하게 된다.높은 보증요율은 주택보증이 독점사업으로 시장경제원칙이 작동하지 않기 때문에 발생하는 것이다. 주택보증의 보증요율이 다른 보증상품보다 높아 분양계약자들에게 부담으로 돌아간다. 주택보증은 지난 10년간 3조 4,000억 원의 순이익을 남겼다. 이 기간 동안 보증수수료를 통해 2조 5,000억 원의 폭리를 취했다는 의심을 받는다.임대주택사업자의 신용상태 불량 등의 이유로 보증가입이나 재가입을 거절해 임대주택사업자가 부도가 날 때 서민임차인들이 임대보증금을 받지 못하는 경우가 발생하고 있다. 임대주택 사업자들이 높은 보증요율로 보증가입을 유보하는 등 그 부작용도 심각한 수준이다.2012년 12월 분양계약자 보호 범위 확대 실시하는 조치를 취했다. 이중계약으로 인한 사기피해 분양자 구제, 건설업체 지원 강화로 회생절차중인 건설업체에 대한 중도금 대출 무이자 지원, 사고 사업장을 시공능력평가 우량건설업체가 승계 시공 시 주택보증이 공사 중간에 지급하는 기성금의 건설업체 직접 지급, 승계 시공자 선정 입찰 시 저가 낙찰에 따른 시공품질 저하와 건설업체 경영 부실화를 막기 위한 추정가격 2% 이내 작성, 주택구입자금보증, 주택임차자금보증 등 보증이행 심사의 간소화로 관련 민원 해소하고 고객만족 향상을 꾀하고 있다. ◆ Transparency(경영투명성)2011년 감사원은 주택보증이 7개 보증사고 사업장의 채권가압류의 부적절한 조치로 부가가치세 환급금 200억 원의 손실, 보증사고사업장의 학교용지 환급금 42억 원을 미회수하는 등 부실한 자금운용을 지적했다. 주택보증의 고위관계자가 미분양 아파트 매각 과정에서 부하직원들에게 부당한 업무 지시로 자격미달 업체에 특혜를 제공한 사실도 지적했다.2011년 국정감사에서 주택보증은 환매조건부 미분양주택의 과도한 매입, 융자금 미회수, 부가가치세 환급금 미회수, 수의계약 특혜 지시, 채권보전 및 구상채권 추심업무 태만 등으로 2010년의 7,300억 원의 순손실에 이어 총체적인 부실경영/부실재정을 지적 받았다.2012년 국정감사에서 주택보증은 분양보증 사고사업장으로부터 미회수한 금액이 1조 7,000 억 원에 달하고 건설사의 부도 등으로 발생한 사고사업장의 80%를 평소 정상사업장으로 관리했다는 리스크 관리 부실을 지적 받았다. 주택시장 침체로 주택보증은 1.4조원에 달하는 미수채권을 갖고 있어 재정건전성이 위협받고 있다. 특별한 조치를 취하지 않는다면 주택보증은 1997년 외환위기 당시와 마찬가지로 침몰할 수도 있다.외환위기 당시 주택건설공제조합, 즉 현재의 주택보증은 건설회사가 연쇄 부도가 나면서 파산위기를 맞았다. 정부가 출자를 해 주식회사로 전환되면서 위기를 극복할 수 있었다. 주택정책이 서민이나 국가경제에 미치는 영향이 크기 때문에 어쩔 수 없는 선택이었지만 주택보증의 경영투명성은 매우 중요하다. 현재도 2008년 글로벌 금융위기 이후 건설업계가 도미노 부도가 발생하면서 주택보증의 부실이 심화되고 있다. 외환위기 당시에도 부조리, 부패, 부실경영 때문에 파산위기로 몰렸다는 사실을 직시해야 한다. ◇ 경험은 있지만 노하우가 없는데 해외진출을 시도◆ Reputation(사회가치 존중)2012년 4월 주택보증 노사 양측은 건전한 노사 관계가 기업경쟁력의 원천임을 인식하고 공동선언문을 발표했다. 노사공동선언문에는 상생협력을 통한 선진 노사문화 정착, 비전 공유∙실천을 통한 전략목표 조기달성, 신성장 동력발굴로 창조적 가치창출, 공생발전을 위한 사회적 책임이행, 창조적 인재육성으로 활기찬 조직문화 건설 등을 결의, 성실히 이행할 것을 다짐했다.일과 삶의 균형(work & life balance)이 사회적 이슈로 등장하자 ‘워크스마트’를 추진하고 있다. 워크스마트란 자율적 환경에서 똑똑하게 일하며 효율성을 높이는 전략을 의미한다. 효율, 신속, 단순화를 추구하는‘업무간소화 3 UP운동’과 함께 업무의 집중력을 높이는 집중근무제, 출퇴근 자유지정 형태의 유연근무제도를 도입했다.워크스마트 추진계획에는 불필요한 관행 축소, 각종 회의기구 정비 및 회의문화 개선, 효율적 업무지시 및 수명(受命)운동, 업무 전산화 및 데이터 정비, 간결한 보고서 작성 및 보고체계 단순화 등이 포함됐다.주택보증도 다른 공기업과 마찬가지로 국내사업도 제대로 하지 못하면서 해외사업을 벌인다는 지적을 받는다. 2012년부터 주택보증 해외수출협의회를 구성하고, KOTRA와 함께 해외시장 조사, 수출대상국 발굴, 홍보활동을 공동으로 진행하고 있다고 한다.동남아시아, 스리랑카 등의 국가들이 한국의 주택보증제도에 관심을 갖고 있어 ‘주택금융 분야의 한류’열풍을 불러 일으키겠다는 의지를 불태운다. 주택보증제도의 경험이 풍부한 것은 맞지만, 노하우가 있다는 주장에는 동의하기 어렵다.국내사업도 부실투성이로 제대로 하지 못하면서 무슨 해외사업을 벌이겠다는 것인지 이해할 수 없다. MB정부의 공기업 해외진출은 대부분 실패했다. 주택보증과 같은 기업이 해외에 나가서 돈을 벌기 어렵다. 보증사업은 위험을 예측하고 관리하는 것이 노하우인데, 국내기업의 위험수준도 평가하지 못하는 능력으로 해외사업을 벌이는 것은 무리다. 국내 주택 분양자나 잘 보호하고 사고사업장의 부실을 회수하는데 주력하는 것이 주택보증의 본연의 임무에 충실 하는 길이라는 점을 잊지 않기 바란다. ◇ 8-Flag Model로 측정한 주택보증의 윤리경영 성취도▲ 그림 27-1. 8-Flag Model로 측정한 주택보증의 윤리경영 성취도지금까지 진단한 내용을 바탕으로 ‘8-Flag Model’로 측정한 주택보증 윤리경영 성취도를 종합하면 [그림 27-1]과 같다. 주택보증의 윤리경영은 다른 공기업과 마찬가지로 낙제점을 벗어나지 못했다. 가장 높은 점수를 받은 영역은 윤리헌장이고, 다음으로 제도운영, 윤리교육 프로그램이 낙제점을 벗어 났다. 윤리헌장은 어느 공기업보다 더 훌륭하고 다양하게 구비돼 있다. 다른 영역에서는 모두 낙제평가를 받았다.제도운영도 모든 임직원이 윤리경영 전도사 역할을 할 수 있을 정도로 다양한 조직을 운영하고 있었고, 내부고발도 내부고발자를 보호할 수 있는 방안을 포함하고 있었다. 내부고발자를 보호하려는 취지는 좋지만, 정작 부당한 지시나 부정행위에 대한 임직원의 내부고발의지는 빈약한 것으로 보인다.윤리교육은 자체역량으로 다양하게 하고 있었지만 직원들의 태도(attitude)를 전환시킬 수 있는 실질적인 내용은 포함되지 않은 것으로 판단된다. 교육을 받은 직원들의 태도가 개선돼 부정행위가 줄어들고 있다는 것을 파악하기 어려웠다.조직의 윤리경영 준수의지를 평가하는 리더십은 임직원의 비윤리적 행위가 다양하고, 조직내부에서 부정행위에 대한 저항의지가 빈약하다는 사실을 감안해 평가했다. 의사소통은 내/외부 이해관계자와 활발한 의사소통을 하기 위한 시스템이 부족해 보인다. 그나마 내부의사결정의 합리성을 추구하기 위해 구축한 리스크관리시스템은 다른 공기업에 비해 선진화되어 있다고 볼 수 있다.이해관계자 배려는 분양계약자와 건설업체 모두 중요하지만 주주인 건설업체에 편향적인 시각을 견지하고 있어 낮은 평가를 내렸다. 주주의 이익을 보호하는 것은 당연하지만 주택보증이 건설업체의 이익보다는 분양계약자를 보호하기 위한 목적에서 설립됐다는 점을 잊어서는 안된다.경영투명성은 재정건전성이 악화되고, 부실규모가 늘어나고 있지만 정확한 실태파악조차 하지 못하고 있다. 사회가치존중도 나름의 사회공헌활동을 하고 있지만 능력도 되지 않으면서 해외사업을 벌이려고 시도하는 등 본연의 임무를 망각하고 있지 않아 생각해 낮은 점수를 받았다.주택보증의 윤리경영은 주택분양사고를 예방하고 수습해야 함에도 불구하고 제 역할을 하지 못하고 있다는 평가를 받고 있다. 보증기관으로서 재정건전성을 관리하지 못하면 시장에서 신뢰를 잃게 된다. 분양계약자가 없다면 주주인 주택업체도 없으므로 분양계약자와 불필요한 분쟁초래를 지양하고 주택업체의 신용도나 위험도 평가를 잘 할 수 있는 모델의 개발노력을 게을리 해서는 안된다. - 계속 -